Mehr bezahlbaren Wohnraum schaffen: Erfolgsfaktoren aus dem agilen Management

Im folgenden Blogbeitrag werden zunächst die Ursachen für den aktuellen Mangel an bezahlbarem Wohnraum in Deutschland analysiert und daraus Erfolgsfaktoren abgeleitet, um mit Prinzipien des agilen Managements Antworten auf die komplexen Rahmenbedingungen im Wohnungsbau zu finden, welche das Bauen so teuer machen. Der Schlüssel liegt im testbasierten, iterativen Vorgehen in der Planungsphase mit einem crossfunktionalen Planungsteam, mit Mut und Offenheit, getragen durch den Auftraggeber mit klarem Kunden- und Nutzerfokus.

Die Ausgangslage für den Wohnungsbau in Deutschland

Wohnungsbau wird immer komplexer und teurer, dadurch werden viel zu wenige günstige Wohnungen gebaut. Tatsächlich fehlen nach Schätzungen mindestens 40.000 neue Wohnungen im mittleren Preissegment pro Jahr in Deutschland. Das gilt insbesondere für die Ballungsräume, in denen die Herstellungskosten in den letzten Jahren immer stärker gestiegen sind – mit der Folge einer sinkenden Investitionsbereitschaft in den Neubau. Für Investoren ist es mittlerweile attraktiver, bestehende Wohnungen zu kaufen, als neue zu bauen. Dabei können aber nur neue Wohnungen helfen, der gestiegenen Nachfrage ein höheres Angebot entgegenzusetzen.Zu den Kostentreibern im Wohnungsbau zählen gestiegene Qualitätsansprüche und ordnungsrechtliche Vorgaben für z. B. Energieeffizienz, Brand- und Schallschutz. Gerade im unteren und mittleren Preissegment werden die fertiggestellten Wohnungen den Bedürfnissen der Nutzer nicht gerecht und erfüllen die tatsächlichen Anforderungen nicht optimal.Dabei sind die Planungsbeteiligten mit einer dynamischen Regelsetzung seitens verschiedenster Behörden sowie einem komplexen Gefüge technischer Normen konfrontiert. Um die Chancen zu verbessern, dass bezahlbarer Wohnraum realisiert wird, kann der vorhandenen Komplexität durch agile Vorgehensweisen und eine ganzheitliche Kostenoptimierung anhand der tatsächlichen Nutzeranforderungen begegnet werden.Schauen wir uns die Problematik im Wohnungsbau etwas genauer an.

Praxisferne bei Normen, Standards und dem Stand der Technik

Die Normen, Standards und der Stand der Technik werden der Praxis nicht gerecht. Bei Wirtschaftlichkeitsbetrachtungen von Energiesparmaßnahmen stimmen die oft zu einfachen oder politisch motivierten Argumentationsketten nicht mit der technischen und rechtlichen Wirklichkeit überein. Insbesondere die getrennte Betrachtung von Baukörper und Gebäudetechnik entspricht nicht mehr dem Stand der Technik – im ursprünglichen und nicht im heutigen juristisch geprägten Sinn des Begriffs.Gründe hierfür liegen im Normungsprozess auf EU- und nationaler Ebene. Dieser hat ein Eigenleben entwickelt, mit nicht optimal aufeinander abgestimmten Regelwerken. Viel zu großzügige Sicherheitsbeiwerte in vielen Normen für die Dimensionierung von Anlagen und Bauteilen kommen hinzu. In der Folge weichen Test- und Simulationsergebnisse, die reale Nutzungsbedingungen abbilden, erheblich von Berechnungsergebnissen nach Normen und Standards ab.

Risikovermeidungsstrategie bei allen Projektbeteiligten

Besser als normgerecht zu bauen, stellt sich als Experiment und Wagnis dar, dabei will sich der Bauherr gegenüber Investoren sowie Mietern absichern und Risiken vermeiden. Für Planer machen zunehmende Haftungsthemen das von der Norm abweichende Bauen schwierig. Die komplexe, schwer durchschaubare Rechtslage führt zu einem erhöhten Risiko für Bauherren, die Vorschriften nur unzureichend umzusetzen. Das Resultat ist, dass sich Planer zur Risiko- und Aufwandsvermeidung an Normen festhalten, denn aus ihrer Sicht ist die Einhaltung der Regeln der Bautechnik eine Absicherung vor Diskussionen, Ärger und Regress.

Nebeneinander der Fachdisziplinen

Die Zusammenarbeit ist von einem Nebeneinander der Fachdisziplinen geprägt, wobei es häufig um das gegenseitige Absichern geht. Letztlich wird dadurch viel zu wenig interdisziplinär zusammengearbeitet und ganzheitlich optimiert.

Fehlende Planungsoptimierung anhand tatsächlicher Nutzungsanforderungen

Eine Planungsoptimierung anhand der tatsächlichen Nutzungsanforderungen, auch im Sinne der thermischen, visuellen und akustischen Behaglichkeit, findet nur vereinzelt statt. Ursächlich hierfür ist die oben genannte Risikovermeidungsstrategie und eine fehlende Bereitschaft der Projektbeteiligten, von Normen, Standards und Förderbedingungen positiv abzuweichen. Demzufolge erfüllen viele fertiggestellte Gebäude die tatsächlichen Anforderungen nicht optimal.

Lösungsansatz: ganzheitliche Optimierung als Grundlage für bezahlbaren Wohnraum

Wenn ganzheitlich kostenoptimierte Gebäude entstehen sollen, welche die tatsächlichen Nutzungsanforderungen optimal erfüllen, dann muss auch ganzheitlich zusammengearbeitet werden. Dabei dürfen sich Planer zur Risikovermeidung nicht an Normen festhalten, stattdessen müssen sie mit Testergebnissen arbeiten, auch wenn diese positiv erheblich von Normen abweichen.

5 Erfolgsfaktoren aus dem agilen Management

1. Starke Vision für ein motiviertes Team

Auftraggeber und Projektleitung müssen eine starke Vision verankern und vorleben, dass es um ganzheitlich kostenoptimiertes Bauen geht. Die Aufgabenstellung, ein optimales Gebäude wirtschaftlich umzusetzen, ist dabei klar an alle Projektbeteiligten zu kommunizieren, damit diese sich mit der Herausforderung identifizieren und bereit sind, neue Wege in der Planung einzuschlagen. So entsteht ein starkes und motiviertes Projektteam, dessen Handeln nicht von vornherein durch eine Risikovermeidungsstrategie dominiert wird. Gleichzeitig ist die Vision das verbindende Element für eine partnerschaftliche interdisziplinäre Zusammenarbeit.

2. Crossfunktionales Planungsteam für technische und rechtliche Souveränität

Das Team sollte neben Planern auch Systemanbieter sowie Baurechts- und Simulationsexperten umfassen, damit technische und rechtliche Planungsentscheidungen souverän getroffen werden können. Dabei ist es Aufgabe der Projektleitung, aus den Planungsbeteiligten ein echtes Team zu formen, unabhängig davon, ob Planungshoheit und Know-how in das Unternehmen des Auftraggebers geholt werden, oder ob es bei einer projektbasierten Zusammenarbeit der Planungsbeteiligten bleibt.

3. Kunden- und Nutzerfokus mit Testkriterien und Ausbaustufen

Der Nutzen, der für Auftraggeber, Investor, Bewohner und andere Stakeholder geschaffen werden soll, muss klar formuliert und priorisiert sein. Dazu müssen auch Tests definiert werden, um die Einhaltung aller Anforderungen zu überprüfen, wobei Normen und Regelwerke nur als Mindeststandards betrachtet werden sollten. Wo immer Spielräume ohne Einfluss auf die zivilrechtliche Haftung der Projektbeteiligten bestehen, ist zu überprüfen, ob ambitionierte Ziele oder Förderkriterien bzgl. Umwelt, Nachhaltigkeit, Klimaneutralität, Altersgerechtheit, Barrierefreiheit, Sicherheit usw. von Anfang an in vollem Umfang erfüllt werden müssen. Es gilt herauszuarbeiten, welche Themen auch in einer späteren Ausbaustufe nachgezogen werden können.

4. Rahmenbedingungen für die Handlungssicherheit des Projektteams

Einhergehend mit den vorgenannten Erfolgsfaktoren sind Tests, etwa über dynamische Gebäudesimulationen, und Vergleichsberechnungen die Grundlage einer kostenoptimierten Projektrealisierung. Neben dem Tragen des damit verbundenen Aufwands geht es auch um die Anerkennung und ggf. faire Beteiligung der Planungspartner an erzielten Einsparungen. Zusätzlich schafft die Übernahme der Darlegungs- und Beweislast durch den Auftraggeber Handlungssicherheit für die Umsetzung positiv von Normen abweichender Planungsergebnisse.

5. Testbasiertes Vorgehen als Basis der Planungsoptimierung

Schon mit Beginn der Planungsphase sollte testbasiertes Vorgehen im Mittelpunkt stehen – mit dem Ziel, die definierten Testfälle zu erfüllen und im weiteren Verlauf die Planung ganzheitlich zu optimieren. Dieses Vorgehen beinhaltet das Vorziehen späterer Leistungsphasen und die parallele Bearbeitung der Gewerke. Dazu gehört z. B. ein Rückwärtsrechnen anhand der Wirtschaftlichkeitsbetrachtung, wie viel Wohnkomfort überhaupt machbar ist – verbunden mit der Bereitschaft, den Komfortstandard im Sinne der ganzheitlichen Kostenoptimierung anzupassen. Auch die praxisgerechte Ermittlung der tatsächlichen Kosten im Lebenszyklus ist ein relevantes Kriterium zur Optimierung.

Agile Vorgehensweisen in einem komplexen Umfeld

Wie anhand der 5 Erfolgsfaktoren geschildert, bietet sich bei nicht vollständig bekannten Anforderungen und Wegen zum kostenoptimierten Wohnungsbau ein agiles Vorgehen in der Entwicklung und im Management von Projekten an. In einem komplexen Projektumfeld wie diesem helfen agile Werte, Prinzipien und Methoden, schrittweise eine Lösung zu erarbeiten und in kurzen Abständen zu überprüfen, ob der eingeschlagene Weg in die richtige Richtung geht. Dabei kann auf die Werte des agilen Manifestes, Elemente aus Scrum, Entwicklungsmethoden wie Test-Driven-Development und die Erarbeitung von Minimum Viable Products (MVPs) zurückgegriffen werden, um bezahlbaren Wohnraum erfolgreich zu realisieren.

Wie geht es weiter?

Offenheit und Mut gehören dazu, wenn Lösungen für die drängenden Probleme im Wohnungsbau gefunden werden sollen. Die vorgenannten Erfolgsfaktoren aus dem agilen Management können Ihnen helfen, neue Wege in der Gebäudeplanung erfolgreich zu beschreiten und die Voraussetzungen für günstigen Wohnraum zu schaffen.Wenn Sie Fragen zu den oben genannten Ansätzen haben oder diese in Ihren Projekten anwenden möchten, helfen wir Ihnen gerne dabei.

Agiles Management
Agiles Bauen
Arved Weidemüller
February 6, 2019

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